验房的十一个技巧要掌握

     特别提醒：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。

     律师提醒——3种潜在风险影响办证

     造成开发商无法办理房产证的主要原因有3种：

     1.开发商在售楼时根本就没有取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证。如果该“五证”中缺少任何一证，都不可能办到房产证。

     2.开发商虽已取得“五证”，但私自更改了房屋的使用性质。例如，相关部门批准该地性质为商业用地，而开发商却把它改成住宅用地，建设商品房销售。

     3.开发商取得“五证”，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了他人或银行，以取得贷款，在未还清贷款之前，开发商不能办理过户手续。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人(银行)要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至可能连居住权都没有了，最终，可能购房者只能通过诉讼来要回所付的房款。

     此外还有因开发商未交齐土地出让金等，而办不下来房产证的事情。希望购房者在买房之前能够多方调查询问，谨慎决定。

     8、霸王合同愚弄人

     案例：消费者卢先生2006年与房产公司签署了“预定协议”，双方约定房屋的预测建筑面积为79.99平方米，单价为每平方米4600元，总价为367954元。但是，开发商在协议中加入了这样几个条款：“房屋的建筑面积以法定测量机构实测面积为准，交付的时候按照物价部门最终确定的价格为准。”“如果甲(注：指开发商)、乙(注：指购房者)双方洽谈不成或乙方要求解除协议，甲方退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费”“乙方逾期不与甲方签订预售合同，也不与甲方洽谈的，所收预定金不予退还。”卢先生认为，开发商这一系列约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，从而使双方已经约定的“单价每平方米4600元”事实上落空，并且给了开发商单方面提高房屋单价的权利。

     点评：经对售房格式合同的调查，相当数量的格式合同中不同程度地存在不平等条款，暗藏形式多样的欺诈、愚弄消费者的约定。主要表现为：一是开发商与消费者对一些关键问题或不约定、或敷衍拒绝约定、或在约定中巧设陷阱，出现纠纷后以合同约定或未约定为由推卸责任，消费者即使投诉也多是处于逆势或无奈境地。二是开发商擅自改变合同约定的房屋设计结构，或将公用设施设计的草坪、花坛等地块改变用途，在消费者缴足购房款时已成既成事实;三是开发商按合同约定延期交房应承担违约责任，但在开发商的各种免责约定面前，退房、给付违约金等实际操作却变得难以兑现。

     9、“雾里看花”算面积

     案例：2006年9月16日，李先生与南京的一家房地产开发公司签订了购房合同，购买一套面积为96平方米商品房。李先生表示，自己当时对房屋面积计算不了解，在开发商说明房产面积已经过有关权威部门的认定后，他坦然接受。2006年11月，供热站催缴暖气费，李先生才发现产权证上的面积与实际面积有出入。于是，李先生找到南京市房屋质量质检站要求复测。很快工作人员就对房屋进行了现场测量，并得出原房屋计量面积确实有误，误差为8.8平方米，造成误差的原因主要在于把露台作为阳台计算在建筑面积之内了。

     点评：在房屋面积计算上，将实际建筑面积减少、将不该分摊的公用面积进行分摊、将应分摊的面积重复计算等，采取“缩水”或“涨水”手法欺骗消费者。在办理产权证等手续上，因一些开发商不具备开发售房资格，或因违规经营未取得政府的批准文件，在无法兑现承诺的情况下，以各种借口拒绝或拖延办理手续，致使消费者丧失对房产转让或销售等完全占有的权利。

     10、物业管理费不公开

     案例：家住城东的某小区业主投诉说，自小区2000年交付以来，物业管理处就从来没有对物业管理费的收支状况公布过，只是一味地要求业主缴纳，虽然每平米的物管费不多，但是业主委员会觉得物管侵犯了消费者的知情权。

     点评：物业管理上的侵权行为主要表现为：一是一些物业公司受雇于开发商，有的本身就是开发商的子公司，因利益相联，当业主与开发商发生纠纷时，物业公司自然代表开发商走到了业主的对立面;二是一些物业公司对服务职责的认识存在偏差，倒置自己的位置，制定的所谓“业主公约”显失公平，限制或损害业主的切身利益;三是一些物业公司乱收费或不合理收费、收费不服务或服务不完善，在服务上缺位，在管理上越位，甚至以管理替代服务。

     11、虚假广告

     案例：城北的王先生投诉称，当初买房时就是看到小区有相对宽松的公共休闲场所，谁知入住后不到一年，这种状况就发生了变化。被当作绿化用的架空层，被开发商和管理处冠冕堂皇地说成更好服务和提高小区居民的文化生活，而建成了类似会所的棋牌室和健身房，还向业主收取一定的娱乐费用，实在难以接受。

     点评：不实广告和虚假宣传主要是借助文字概念游戏，用语言的扩张力和不定量的手段传递虚假信息，做出一些无法核实和兑现的承诺，误导消费者选购。主要表现为：一是以失实的语言表述和图标描绘隐瞒实际的物业状况;二是以低“起点价格”为诱饵降低物业的真实“性价比”;三是以夸大的绿化和共用配套设施等居住环境宣传掩盖实际的物业环境;四是一些房屋中介机构依托发布虚假广告来提高非法牟取的利润率。

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