接收房屋验房流程及注意事项

     第一：交房过程中的注意事项；

     第二：KFS交房前提条件；

     第三：验房流程；

     下面就请看看：在收房前大家最为关心的几个问题！绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。

     一、交房过程中的注意事项：

     1．收房过程中购房人易犯的错误

     很多购房人在开发商交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住，甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。这种做法极不可取。这么做很可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对开发商交付的房屋的接受，你以房屋面积或质量不符合合同约定为由要求开发商承担违约责任的诉讼请求会遭到驳回。

     有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件(比如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人进入新房时的兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇，稀里糊涂就在文件上签字。对开发商的交房人员让你签字的文件，每一页你都要认认真真地看，看不明白就不要签。

     有些购房人相约集体收房。集体收房可以相互证明、联手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共意识。我十分赞成这种做法。

     2．买房人的收楼，缴纳维修基金与入住无关

     一般来说，只有小区办才有权力代收维修基金，其他人如果不能出示合肥市国土和房屋管理局的书面委托，则没有代收的权力，自称“代收”是一种诈骗行为。具体合肥是怎样的，我本人不是很清楚，可以打电话到房产局去问问。

     3．入住时没交管理费，开发商不给钥匙怎么办

     实践中，开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司，让购房人从物业管理公司领取房屋钥匙，而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，由此也产生了大量纠纷。

     购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并依据合同向开发商支付了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房(即交付房屋钥匙)。从法律关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人，购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。

     二、KFS交房前提条件：

     1．什么情况才符合交房条件

     房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：

     (一)取得建筑工程竣工验收备案表；

     (二)取得商品房面积实测技术报告书；

     (三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”

     2．什么是“两书一表”？其重要性表现在哪里

     房地产商取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，房地产商交房时都应提供。

     房地产商交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，一般问题不大，这一点建设部在2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中已有要求，现在交房的房地产商都应提供。

     3．不符合交房条件下，购房人应做些什么？

     对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。此处不再赘述，由于涉及到：撤消权、索赔权、诉讼时效等等专业名词。总之，一句话，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。

     三、验房流程

     （一）、验房时把握的原则：验房时要以冷静、平和的心态去验房，以客观事实为依据同kfs交谈，对房的亮点也要提出。

     1、原则上把握先验房再结清尾款，这是法律保障的。若kfs不同意或以各种借口搪塞，野猪就可以离开小区找律师谈了，或采取其他办法。

     2、验房时主要是要注意裂缝、防水层、梁、屋子对角线这些涉及结构性的问题。

     3、将所有你认为涉及到房屋安全的结构问题记录下来，并要求kfs现场签字，然后向kfs索要相关的监理验收备案记录，对照一下你发现的问题有没有监理的解决记录，举例如下：

     你发现墙上有条裂缝，如果在监理验收记录中明确指出不是结构问题，那你就不用计较这个问题了，粉刷层裂缝是正常的，以后装修刷好就行了。

     4、若kfs不能提供房屋的监理验收备案记录，或提供的验收记录中没有你发现的问题记录，则可以要求kfs证明你发现的问题不是房屋质量问题，要有官方的证明材料（如监理单位或专家的证明），怎么证明是kfs的事，野猪只需等结果。如果没有官方证明，野猪可以认为房屋有质量问题，拒绝收房。

     二）、毛坯房的检验项目：

     屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”，虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时，毛坯房需要对以下方面进行验收：

     （1）全部外饰面、外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

     （2）公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。

     （3）各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。

     （4）检查墙面、顶层应无渗漏痕迹。

     （5）户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整，色泽基本均匀，线角顺直的标准。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实、黏结牢固、无裂缝。

     （6）有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行24小时蓄水试验，做到无渗漏。

     （7）地漏与泛水坡度符合设计要求，不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

     （8）各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

     （三）、验房的步骤：

     1、看“备案表”留“两书”

     新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

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